3月29日，济南2023年的首批供地正式公布，从目前挂牌土地来看，包括起步区在内，一共只有16宗土地挂牌，其中的住宅用地更是少得可怜，仅有6宗。而这6块住宅中，真正的改善用地，其实只有科技城片区1块，面积只有大约1.3万㎡，容积率却高达2.8。

　　紧接着4月6日，2023年年度供地计划出炉，近9711亩的商品住宅供地中，地段优质且规划低密的景观型高端改善地块依然极为稀少。

　　第一类是绝对的城市核心，像奥体CBD的大平层，窗外就是最繁华的城市霓虹。现在奥体CBD板块供地早已亮起红灯，科技城和CBD西的供地将开启泛CBD时代，但地块容积率都不会很低。

　　第二类则拥有极致的自然景观，比如群山环绕的千佛山片区、双井片区、龙洞片区以及彩石片区，这种相对更适合阅尽繁华之后享受生活的终极改善客群。目前，像千佛山、双井、龙洞这些板块，已经完全无地可供；户型和产品相对好一些的二手次新房，比如龙洞的全运村、大华紫郡这些单价基本都要5万+，上车成本很高。

　　现在如果想用相对较低的成本拥有一套自然资源型的豪宅，首选肯定是旅游路沿线。当旅游路经历了千佛山时代、龙洞汉峪时代，进入豪宅3.0+时代后，纵观旅游路东部，改善置业最具潜力且最纯粹的片区，一定是彩石！

　　旅游路的豪宅基因，从龙洞片区之后就变得没有那么纯粹了。龙洞的纯粹，一是因为全运村、大华紫郡这些豪宅小区高准入门槛筛选的财富精英；二是靠大量机关宿舍带来的“权贵”圈层。

　　之后的汉峪时代，在发展初期规划了很多大高层，当年很多刚需群体也幸运地进入了这个板块。汉峪的住宅开发画上句号后，总体圈层并不纯粹，而大高层产品也极大地限制了板块的发展上限。

　　从规划上看彩石片区被大量的山体景观合围，山景资源超万余亩，拥有得天独厚的自然生态资源，这是景观型高端改善的前提。

　　彩石片区的住宅多为一类居住用地，政府明确规定彩石的住宅限制高度54米，容积率不得超过2.0。片区内无论是早期的蟠龙山花园别墅、希思庄园，还是后来的天宸原著、东山府，都是低密纯改善小区，新入市的鑫都党校地块容积率也仅有1.4。作为改善片区，彩石的土地条件非常纯粹。

　　另外片区内还有很多一类工业用地，这种级别的工业用地，规划的都是无污染、无噪音的高科技产业，这个区域成为重点规划的齐鲁科创大走廊的核心用地，落地的都是国家和省级具有战略意义的超级产业。比如绿地全球商品贸易港、山东省计量研究院、高等技术研究院、国家超算中心、中科院科创城等等。

　　依托国家超算中心、山东高等研究院等载体，吸引超大型科创企业落户，片区内会吸引大量的高精尖才。大家可以了解下国家超算中心这类企业引进人才的要求和待遇，就能知道未来片区圈层的纯粹性和购买力。

　　所以，从自然环境、土地条件、产业规划、高端人群、低密产品等各个层面来说，彩石都没有短板。可以说是旅游路沿线继龙洞之后，最纯粹的改善片区，随着高新产业的快速落地，区域的价值天花板会非常高。

　　现在彩石的低密土地已经面临，所以去年土拍市场，党校东地块的竞争才会异常激烈。8家房企报名，经过47轮角逐最终被鑫都夺得。这就是刚刚重磅入市的鑫都·森林山！

　　鑫都·森林山的压轴登场，可以说带着先天的改善优势。从外部环境看，项目紧邻旅游路，位于彩石最核心的区域，周边三山环绕，西侧北侧紧靠玉岭山，南侧虎山、蟠龙山，南临8000多亩的蟠龙山森林公园，三大山体资源共占地万余亩，自然环境优越。

　　鑫都·森林山的优势还在于项目周边没有任何硬伤。对于高端改善项目来说，外围不利因素会极大限制房产的价值上限。有些不利因素是可以解决的，比如高压线可以落地；有些是很难解决的硬伤，比如回迁安置、高铁高架、炼油厂之类，这也是改善客户需要着重考虑的因素。

　　项目总建面约4.3万㎡，容积率1.4，共规划14栋楼，总共只有216席，全部是7-9层洋房和4层叠拼联排别墅。

　　户型面积180㎡起步，大平层也有183㎡和220㎡的面积可选，最大面积245㎡的 空中平墅 可以实现360°观景效果。叠拼别墅全部是4层，上叠面积约213㎡，下叠面积大约240㎡，联排则是更大的298-376㎡，据悉联排产品号称“一亩天地院”，赠送露台和院子面积超过一亩！

　　从项目案名“森林山”了解到，鑫都在设计之初就将项目与城市、山林、建筑与文化等高度融合，力求引领新一代的山居豪宅。这个项目本来会入市的更早一些，项目规划过程中，总图排布、立面设计、选材和景观规划经历了多次颠覆性的升级，鑫都这次不惜成本，力求打造标杆。

　　从建筑立面可以看出，叠拼外立面选用“蓝宝石”干挂石材全覆盖。这种石材造价接近普通铝板的两倍，而且性能好质感强。龙哥在青岛探盘时，个别单价10万+的豪宅才会配备“蓝宝石”石材，实际观感非常显高端。

　　鑫都·森林山的建筑还是济南少有的绿色三星标准，这也是目前全国最高等级的建筑标准。这类建筑在隔音隔热、保温降噪等方面有极其严苛的验收标准。像鑫都·森林山这种超大的落地玻璃幕墙，窗户全部采用断桥隔热铝合金门窗，三玻两腔双银low-e玻璃充氩气，保温降噪防辐射性能目前是济南最好的。

　　为了追求更极致的景观效果，客厅部分均采用落地超大玻璃，最大单块玻璃宽度达到5.2米，济南豪宅中一般能做到3米都很不错，要知道这种超大玻璃每宽几十公分，成本就会成倍增加。

　　这次了解完项目，个人对后期实景呈现的样板间非常期待。就目前项目爆出的配置来看，无论是在彩石片区还是整个济南市场，都算得上天花板级别的产品。

　　拥有纯粹改善条件的彩石片区，加上鑫都极致的产品规划，期待彩石片区内这块压轴登场的土地，能够带给我们更多惊喜。